Regler
Regler för AI-bilder och AI-film i bostadsannonsen 2026
Branschförbundet och tillsynsmyndigheten vill att AI-bilder märks och inte förvränger bostaden. EU:s krav på märkning gäller sedan augusti 2026. Nio kontroller före publicering.
AI används i bostadsannonser för styling, himmelsbyten, texter och nu även film. Under 2026 har Fastighetsmäklarförbundet (FMF), Fastighetsmäklarinspektionen (FMI) och EU blivit tydligare med hur materialet får användas. De flesta kraven riktar sig till mäklaren, som ansvarar för annonsen. Tar du fram materialet åt en mäklare, som fotograf eller marknadsansvarig, är det ditt material mäklaren ska stå för.
Fastighetsmäklarförbundet kräver att AI-bilder märks
Den 11 maj 2026 publicerade FMF krav på transparens vid användning av AI-bilder. Det ska tydligt framgå om en bild är AI-genererad, och AI-bilder ska komplettera bilder som visar bostaden i dess nuvarande skick. För mäklare gäller enligt FMF också:
- Proportionerna ska stämma, till exempel storleken på möbler i ett virtuellt stylat rum.
- Bilder som förvränger eller överdrivet förskönar bostaden räknas som vilseledande marknadsföring.
- Den ansvariga mäklaren står för att marknadsföringen är korrekt, oavsett vilket verktyg som har använts.
FMI fick 24 anmälningar om AI-bilder fram till september 2026
Mäklarvärlden skrev den 14 september 2026 att 14 av anmälningarna gäller mäklare i Stockholmsområdet. FMI har tillsyn över mäklare och publicerade den 4 maj 2026 en egen vägledning om AI-genererade bilder, uppdaterad den 23 oktober 2026. Enligt den ska det tydligt framgå att en bild är AI-genererad. Är det inte uppenbart hur bilden avviker från verkligheten, bör det anges. Ansvaret ligger på mäklaren.
I augusti 2025 fick en mäklare en erinran för bilder med en tillagd pool, utan tydlig uppgift om att de var fotomontage.
EU kräver märkning som maskiner kan läsa
EU:s AI-förordning har transparenskrav för AI-genererat innehåll i artikel 50, och de tillämpas sedan den 2 augusti 2026. Leverantörer av AI-system ska märka syntetiskt material så att det går att upptäcka. Den som publicerar manipulerat material som kan uppfattas som äkta ska upplysa om det. En ändring som trädde i kraft i juli 2026 ger AI-system som redan fanns på marknaden längre tid: de har till den 2 december 2026 på sig att införa den maskinläsbara märkningen.
Vilka skyldigheter som gäller dig beror på din roll. Vår rekommendation är densamma för alla: det ska stå i annonsen att filmen är gjord med AI.
Gäller det här även film?
Varken FMF:s text eller FMI:s vägledning nämner film. Vår bedömning är att samma princip gäller: filmen får inte visa något som inte finns, och det ska framgå att den är gjord med AI. En AI-film kan ändra bostaden utan att någon har bett om det. Ett fönster flyttas eller ett rum ser större ut, och då ger filmen en felaktig bild.
Nio kontroller innan AI-material publiceras
- Fråga den som publicerar annonsen, eller leverantören av mäklarsystemet, hur video läggs in. Gör det innan materialet beställs.
- Har någon annan tagit bilderna, kontrollera att licensen omfattar film.
- Jämför varje bild eller scen med originalet: planlösning, fönster, dörrar, möbler, material, utsikt och ljus.
- Undvik effekter som antyder funktion, till exempel eld i en kamin eller lampor som tänds.
- Se filmen en gång utan ljud. Den ska gå att följa ändå.
- Skriv tydligt i annonsen att materialet är gjort med AI.
- Låt originalbilderna stå kvar i annonsen. AI-materialet kompletterar dem, och en kort film hinner inte visa förråd, pannrum och detaljer.
- Spara originalbilderna och en beskrivning av hur materialet har tagits fram, ifall någon frågar.
- Öppna den publicerade annonsen i en telefon. Filmen ska ligga i bildgalleriet och gå att spela upp.
Texten sammanfattar reglerna och ersätter inte juridisk rådgivning. Läs FMF:s och FMI:s egna texter, och fråga FMI eller din branschorganisation om ett enskilt fall.
Med en film från tjänsten Mutos följer en färdig mening om AI till annonsen. Filen får den maskinläsbara märkningen i sin metadata senast från den 2 december 2026. Meningen och jämförelsen med originalbilderna beskrivs på sidan om granskningen.
Källor
Låt Mutos göra filmen.
Filmen kostar 350 kr per objekt, exklusive moms och utan abonnemang.